Was zu einer Wohnungsauflösung durch eine Firma gehört
Bei einer Wohnungsauflösung räumt ein Betrieb Ihre Mietwohnung komplett leer, damit Sie sie an Ihren Vermieter zurückgeben können. Das klingt nach Möbeltragen, ist aber mehr. Ein Betrieb, der Wohnungen räumt, übernimmt in der Regel vier Arbeiten.
- Ausräumen: Möbel, Hausrat, Kleidung und alles, was in Keller, Dachboden oder Garage steht.
- Zurückbauen: Was Sie selbst eingebaut haben, kommt wieder raus, damit die Wohnung so aussieht wie vor Ihrem Einzug.
- Entsorgen: Sperrmüll, Elektrogeräte und Abfall werden getrennt abgefahren und richtig entsorgt.
- Besenrein übergeben: Die Böden sind gefegt, grober Schmutz ist weg, die Schlüssel liegen bereit.
Nicht jeder Betrieb bietet alle vier Arbeiten an. Auch das Streichen der Wände oder eine Endreinigung gehört oft nicht zum Standard. Auch Umzugsbetriebe räumen häufig Wohnungen, aber nicht jeder tut es. Fragen Sie deshalb bei jedem Betrieb vor dem Auftrag nach, was im Preis steckt, und halten Sie Umfang, Termin und Preis schriftlich fest.
Gegenüber Ihrem Vermieter sind Sie es, die die leere Wohnung schulden, nicht die Firma. Verspätet sich der Betrieb, tragen Sie die Folgen. Was eine Räumung selbst kostet, hängt vor allem an der Menge; mehr dazu bei den Kosten einer Entrümpelung.
Was Sie beim Auszug zurückbauen müssen
Sie geben die Wohnung so zurück, wie Sie sie bekommen haben. Die normale Abnutzung durch das Wohnen zählt nicht dazu, die trägt der Vermieter. Alles, was Sie selbst eingebaut oder verändert haben, müssen Sie dagegen wieder in den Zustand vor Ihrem Einzug bringen.
Das gilt zum Beispiel für selbst verlegten Teppichboden, auch wenn er festgeklebt ist. Anders kann es sein, wenn der Vermieter den Belag versprochen oder der Verlegung ausdrücklich zugestimmt hat.
| Was eingebaut wurde | Müssen Sie es zurückbauen? | Warum |
|---|---|---|
| Selbst verlegter Teppichboden oder Laminat | Ja | Sie haben den Zustand verändert, auch wenn der Belag fest verklebt ist |
| Regale, Lampen und Halterungen, die Sie angebracht haben | Ja | Sie haben sie eingebracht, und Sie dürfen sie auch mitnehmen |
| Einbauküche, die schon bei Ihrem Einzug da war | Nein | Sie gehörte mit zur Wohnung |
| Einbauküche, die Sie selbst eingebaut haben | Ja | Sie haben sie eingebracht, und Sie dürfen sie auch mitnehmen |
| Einbauküche vom Vormieter, für die Sie Ablöse gezahlt haben | In der Regel ja | Die Pflicht des Vormieters geht auf Sie über |
Sind Sie unsicher, ob Ihr Vermieter etwas behalten will, fragen Sie vor dem Auszug schriftlich nach. Ein Ja spart Ihnen den Ausbau.
Dürfen Sie Ihre Einbauküche mitnehmen?
Ja, wenn Sie sie selbst gekauft und eingebaut haben. Das Gesetz erlaubt Ihnen, eine Einrichtung wieder wegzunehmen, mit der Sie die Wohnung ausgestattet haben. Das gilt für die Küche genauso wie für Regale oder Lampen.
Der Vermieter kann das verhindern, indem er Ihnen eine angemessene Entschädigung zahlt und die Küche behält. Das geht nicht, wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran haben, sie mitzunehmen.
Haben Sie die Einbauküche selbst gekauft und eingebaut?
Will Ihr Vermieter oder Ihr Nachmieter die Küche übernehmen und Ihnen dafür zahlen?
Dann einigen Sie sich auf einen Preis. Dieser Preis heißt Ablöse.
Dann bauen Sie die Küche aus und nehmen sie mit. Dazu haben Sie ein gesetzliches Recht.
Nein, die Küche gehörte schon zur Wohnung, als Sie eingezogen sind. Sie müssen sie nicht ausbauen.
Wollen Sie nach der Übergabe noch etwas zurückholen, ist die Zeit knapp. Ihr Recht darauf endet sechs Monate nach dem Ende des Mietvertrags. Danach können Sie es nicht mehr durchsetzen.
Bis wann die Wohnung leer sein muss
Spätestens am letzten Tag Ihres Mietvertrags. An diesem Tag geben Sie die Wohnung zurück, komplett geräumt und mit allen Schlüsseln. Das Datum steht in der Bestätigung Ihrer Kündigung oder in Ihrer Vereinbarung mit dem Vermieter.
Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, gilt nach einer allgemeinen Regel der nächste Werktag. Ob das auch für die Rückgabe einer Wohnung gilt, ist unter Juristen umstritten. Vereinbaren Sie den Termin deshalb schriftlich mit Ihrem Vermieter.
Leer heißt wirklich leer. Wer nur die Schlüssel abgibt und Möbel, Müll oder Kisten in größerem Umfang stehen lässt, hat die Wohnung nicht zurückgegeben. Der Vermieter muss sie dann nicht annehmen. Ein paar Kleinigkeiten dürfen ihn dagegen nicht an der Rücknahme hindern.
Was kostet ein verspäteter Auszug?
Geben Sie die Wohnung zu spät zurück, kann Ihr Vermieter Geld für die Zeit verlangen, in der Ihre Sachen oder Sie noch dort sind. Dieses Geld heißt Nutzungsentschädigung, so steht es auch in Schreiben von Vermietern. Er darf dafür Ihre bisherige Miete nehmen oder die Miete, die für vergleichbare Wohnungen üblich ist.
Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) zählt dabei die Miete, die heute bei einer Neuvermietung zu erzielen wäre. Die kann höher sein als Ihre. Kommt durch die Verspätung ein weiterer Schaden dazu, darf der Vermieter auch dafür Ersatz verlangen.
Ein Beispiel aus einem Fall, den der BGH 2025 entschied: Ein Vermieter forderte die Wohnung zum 30. September zurück. Der Mieter gab die Schlüssel am 15. Oktober ab. Für diese 15 Tage rechnete das Landgericht mit der halben Monatsmiete von 1.090 Euro, also mit 545 Euro. Der BGH legte diesen Betrag seiner Entscheidung zugrunde.
Zwei Punkte entlasten Sie. Erstens besteht der Anspruch nur, wenn der Vermieter die Wohnung wirklich zurückhaben will. Hält er Ihre Kündigung für unwirksam und fordert die Rückgabe nicht, gibt es dieses Geld nicht. Zweitens kann er die Rücknahme nicht einfach verweigern, wenn Sie alles geräumt haben und ihm die Schlüssel anbieten. Tut er es doch, kann das Geld entfallen. Halten Sie Ihr Angebot deshalb schriftlich fest.
Wie Sie die Wohnung an den Vermieter zurückgeben
Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es lohnt sich trotzdem, denn es hält fest, in welchem Zustand Sie die Wohnung übergeben haben. Der Mieterbund stellt kostenlose Vordrucke bereit.
- Räumung mindestens zwei Tage vor dem Termin abschließen, samt Keller, Dachboden, Garage und Balkon.
- Eigene Einbauten ausbauen oder mit dem Vermieter absprechen, was bleibt.
- Groben Schmutz entfernen und die Böden fegen oder saugen.
- Alle Räume und die Zähler mit Datum fotografieren.
- Beim Termin gemeinsam das Protokoll ausfüllen: Zustand jedes Raums, Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, Zahl der Schlüssel, Datum und Uhrzeit.
- Nur unterschreiben, was Sie zusagen wollen. Strittige Punkte lassen Sie als strittig vermerken.
- Eine Kopie mitnehmen und das Datum der Schlüsselübergabe notieren.
Was besenrein genau heißt, hat der BGH festgelegt: Grobe Verschmutzungen müssen weg, mehr nicht.
Ab der Übergabe hat der Vermieter sechs Monate Zeit, Ersatz für Schäden an der Wohnung zu fordern. Die Frist beginnt mit der tatsächlichen Rückgabe, nicht mit dem Ende des Mietvertrags. Danach können Sie die Zahlung verweigern, wenn Sie sich auf die Frist berufen. Von Ihrer Kaution darf er einen Schaden nach einem BGH-Urteil von 2024 in der Regel aber trotzdem noch abziehen. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Miete ohne Nebenkosten betragen.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug meine Einbauküche ausbauen?
Ob Sie die Einbauküche beim Auszug ausbauen müssen, hängt davon ab, wem sie gehört. War sie schon da, als Sie eingezogen sind, bleibt sie in der Wohnung. Haben Sie sie selbst eingebaut, dürfen Sie sie mitnehmen; der Vermieter kann das nur durch eine angemessene Entschädigung abwenden. Haben Sie sie gegen Ablöse vom Vormieter übernommen, kann der Vermieter in der Regel den Ausbau verlangen.
Bis wann muss ich meine Mietwohnung leer räumen?
Sie müssen die Mietwohnung bis zum letzten Tag Ihres Mietvertrags leer räumen und mit allen Schlüsseln zurückgeben. Fällt dieser Tag auf ein Wochenende oder einen Feiertag, ist umstritten, ob sich die Frist auf den nächsten Werktag verschiebt. Vereinbaren Sie den Übergabetermin deshalb schriftlich mit Ihrem Vermieter.
Was kostet es, wenn ich meine Mietwohnung zu spät zurückgebe?
Wer die Mietwohnung zu spät zurückgibt, muss dem Vermieter Geld für die Zeit danach zahlen, die Nutzungsentschädigung. Das ist die bisherige Miete oder die heute für vergleichbare Wohnungen übliche Miete. In einem Fall, den der Bundesgerichtshof 2025 entschied, rechnete das Landgericht für 15 Tage bei 1.090 Euro Nettomiete mit 545 Euro.
Muss ich beim Auszug ein Übergabeprotokoll unterschreiben?
Nein, ein Übergabeprotokoll ist beim Auszug gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es lohnt sich trotzdem, weil es Zustand, Zählerstände und Zahl der Schlüssel festhält. Unterschreiben Sie nur, was Sie zusagen wollen, und lassen Sie strittige Punkte als strittig vermerken.
Darf der Vermieter meine Wohnung selbst ausräumen, wenn ich nicht fertig werde?
Nein, ein Vermieter darf eine Wohnung nicht auf eigene Faust ausräumen, solange er kein Gerichtsurteil zur Räumung hat. Räumt er trotzdem, haftet er nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2010 für Verluste und Schäden, auch ohne Verschulden.