Was ist eine kalte Räumung?
Bei einer kalten Räumung räumt der Vermieter die Wohnung selbst. Er tauscht das Schloss, trägt die Möbel hinaus oder sperrt den Mieter aus. Kein Gericht ist beteiligt.
Der Reiz ist verständlich. Ein Verfahren vor Gericht braucht Zeit. Wer die Wohnung schnell neu vermieten will, greift leicht zur Selbsthilfe, vor allem wenn der Mieter nicht zahlt oder verschwunden ist. Genau dieser Weg ist verboten, und er kann teurer werden als jede Klage.
Warum darf ein Vermieter nicht selbst räumen?
Wer eine Wohnung räumt, greift in den Besitz eines anderen ein. Das darf in Deutschland nur ein Gericht erlauben. Nimmt der Vermieter sich das Recht selbst, nennt das Gesetz das verbotene Eigenmacht: auf eigene Faust räumen, ohne dass ein Gericht es erlaubt. Das gilt für jede Wohnung, egal wie hoch die Mietschulden sind.
Verbotene Eigenmacht liegt auch vor, wenn der Mieter verschwunden ist. Das hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden. Solange der Mieter seinen Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, braucht der Vermieter ein Gerichtsurteil. Kennt er die Anschrift nicht, kann das Gericht die Klage öffentlich bekannt machen. Ein klarer Kündigungsgrund ändert daran nichts.
Was kostet den Vermieter eine kalte Räumung?
Der Vermieter muss den vollen Schaden ersetzen, den der Mieter durch die Räumung erleidet. Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Auch wer ehrlich glaubte, im Recht zu sein, zahlt, wenn er sich geirrt hat. Die Höhe richtet sich danach, was der Mieter tatsächlich verloren hat. Schon 2003 hat der Bundesgerichtshof so entschieden.
Dazu kommt eine Pflicht, die viele unterschätzen. Wer eine Wohnung ohne Urteil übernimmt, muss aufschreiben, was darin steht, und den Wert der Sachen schätzen lassen. Tut er das nicht, dreht sich die Beweislast um. Dann muss nicht der Mieter beweisen, was verloren ging. Der Vermieter muss beweisen, dass es weniger wert war, als der Mieter behauptet, sofern dessen Angaben plausibel sind.
Was zeigt der Fall vor dem Bundesgerichtshof?
Der wichtigste Fall kam 2010 vor den Bundesgerichtshof. Ein Mieter aus Wiesbaden war mehrere Monate spurlos verschwunden. Seine Miete blieb aus, und Verwandte hatten ihn als vermisst gemeldet. Die Vermieterin kündigte fristlos, öffnete die Wohnung und ließ einen großen Teil der Einrichtung entsorgen. Den Rest lagerte sie ein.
Als der Mieter wieder auftauchte, verlangte er über 61.000 Euro Schadensersatz. Die Vermieterin wollte 1.722,73 Euro Entrümpelungskosten und einen Mietrückstand von 249,23 Euro dagegenrechnen. Das Amtsgericht wies den Schadensersatz zum größten Teil ab, weil der Mieter den Schaden nicht genau genug belegt hatte. Es sprach ihm nur 130,70 Euro zu, ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung abzüglich des Mietrückstands. Auch das Landgericht wies seine Berufung zurück.
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf. Weil die Vermieterin ohne Urteil geräumt hatte, hätte sie genau auflisten müssen, was in der Wohnung stand und was es wert war. Das hatte sie nicht getan. Deshalb durfte das Gericht die Klage nicht einfach abweisen. Es musste den Schaden im Rahmen des Möglichen schätzen. Die Sache ging zur neuen Verhandlung zurück.
Der Fall zeigt, dass auch ein nachvollziehbarer Verdacht keine Abkürzung erlaubt. Wer monatelang fehlt und nicht zahlt, behält seinen Schutz, bis ein Gericht die Räumung erlaubt.
Welcher Weg ist stattdessen legal?
Legal ist nur der Weg über das Gericht. Der Vermieter kündigt, klagt bei Bedarf auf Räumung und wartet das Urteil ab. Danach beauftragt er die Gerichtsvollzieherin oder den Gerichtsvollzieher, die im Auftrag des Gerichts räumen. Den Ablauf mit allen Kosten und Fristen erklärt der Ratgeber zur Zwangsräumung.
Was dieser Weg kostet, steht im Gesetz. Bei 700 Euro Miete im Monat betragen die Gerichtskosten der Klage 781,50 Euro. Für den Räumungstermin berechnet der Gerichtsvollzieher 163,50 Euro. Dazu kommen Anwalt, Spedition und Lager. Der Mieter kann außerdem eine Frist zum Auszug bekommen, die höchstens ein Jahr dauert.
Ein Eilverfahren gibt es nur in engen Ausnahmen, etwa bei akuter Gefahr für Leib oder Leben. Bei Mietschulden kommt es erst in Frage, wenn die Klage läuft und der Mieter eine gerichtliche Anordnung zur Sicherheit nicht befolgt. Wer unter Zeitdruck steht, lässt sich früh anwaltlich beraten, statt selbst zu räumen.
Was gilt, wenn der Mieter die Wohnung aufgegeben hat?
Eine Ausnahme gibt es. Hat der Mieter seinen Besitz klar und eindeutig aufgegeben, braucht der Vermieter kein Urteil. Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter die Schlüssel zurückschickt und schreibt, für ihn sei das Mietverhältnis beendet. Dass jemand länger nicht in der Wohnung gesehen wurde, reicht dafür nicht.
Solange der Besitz nicht erkennbar aufgegeben ist, gilt er als fortbestehend. Dann muss der Vermieter den Weg über das Gericht gehen. Was Sie bei einer aufgegebenen Wohnung mit zurückgelassenen Möbeln tun dürfen, steht in einem eigenen Ratgeber. Sind Sie unsicher, lassen Sie sich beraten, bevor Sie handeln. Ein Irrtum führt direkt in die kalte Räumung mit voller Haftung.
Häufige Fragen
Was ist eine kalte Räumung bei einer Mietwohnung?
Eine kalte Räumung ist eine Räumung durch den Vermieter selbst, ohne Gerichtsurteil. Dazu zählen Schlosstausch, Aussperren und das Ausräumen der Möbel. Sie ist immer verboten, auch bei hohen Mietschulden. Der Vermieter haftet dafür auch ohne Verschulden.
Darf ein Vermieter das Schloss austauschen, wenn der Mieter nicht zahlt?
Nein, ein Vermieter darf das Schloss auch bei Mietschulden nicht austauschen. Das ist verbotene Eigenmacht, also Räumen auf eigene Faust ohne Gerichtsurteil. Der Vermieter haftet dann für den Schaden des Mieters. Er muss den Weg über das Gericht gehen.
Darf ein Vermieter räumen, wenn der Mieter verschwunden ist?
Nein, auch bei einem verschwundenen Mieter braucht der Vermieter ein Gerichtsurteil. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Ist die Anschrift unbekannt, kann das Gericht die Klage öffentlich bekannt machen. Nur wenn der Mieter seinen Besitz klar aufgegeben hat, entfällt das Urteil.
Wer muss bei einer kalten Räumung beweisen, was in der Wohnung stand?
Bei einer kalten Räumung muss meist der Vermieter beweisen, was in der Wohnung stand und was es wert war. Das gilt, wenn er bei der Übernahme keine Liste der Sachen erstellt und keinen Wert geschätzt hat. Er muss dann belegen, dass die Angaben des Mieters übertrieben sind. Der Mieter muss nur plausible Angaben machen.
Wie hoch kann der Schadensersatz nach einer kalten Räumung sein?
Der Schadensersatz nach einer kalten Räumung richtet sich nach dem tatsächlichen Wert der verlorenen Sachen. In einem Fall vor dem Bundesgerichtshof forderte ein Mieter über 61.000 Euro zuzüglich 1.247 Euro Gutachterkosten. Das Amtsgericht hatte den Schadensersatz zunächst fast ganz abgewiesen. Der Bundesgerichtshof verwies den Fall zur neuen Verhandlung zurück.
Was kostet der legale Weg statt einer kalten Räumung?
Bei 700 Euro Miete im Monat kostet die Klage auf Räumung 781,50 Euro Gerichtskosten. Der Räumungstermin mit der Gerichtsvollzieherin, die im Auftrag des Gerichts räumt, kostet 163,50 Euro. Dazu kommen Anwalt, Spedition und Lager. Das Gericht kann dem Mieter eine Frist zum Auszug von höchstens einem Jahr geben.