Was kostet eine Zwangsräumung und wie läuft sie ab?

Wie läuft eine Zwangsräumung ab?

Eine Wohnung lässt sich nicht von heute auf morgen räumen. Zwischen der Kündigung und dem Räumungstermin liegen mehrere Stufen, und der Vermieter darf keine überspringen. Ohne Gerichtsurteil darf er weder Möbel ausräumen noch das Schloss tauschen. Tut er es trotzdem, betreibt er eine kalte Räumung und haftet für den Schaden, auch wenn er nichts falsch machen wollte.

Was kostet die Klage auf Räumung?

Was die Klage kostet, hängt von der Miete ab. Das Gericht rechnet mit der Kaltmiete für ein ganzes Jahr: Bei 700 Euro im Monat sind das 8.400 Euro. Dafür verlangt es 781,50 Euro, wenn es ein Urteil spricht. Einigen sich beide Seiten vorher in einem Vergleich oder erkennt der Mieter die Klage an, sind es nur 260,50 Euro. Nebenkosten zählen nur mit, wenn sie pauschal in der Miete stecken.

Der Vermieter zahlt im Voraus, denn in der Regel stellt das Gericht die Klage erst zu, wenn das Geld da ist. Hinzu kommen Anwaltskosten, falls er einen Anwalt beauftragt. Verliert der Mieter, muss er die Gerichtskosten und die gesetzlichen Anwaltsgebühren erstatten. Diese Beträge gelten seit dem 1. Juni 2025, ältere Ratgeber nennen oft weniger.

Was kostet die Zwangsräumung selbst?

Für den Räumungstermin berechnet der Gerichtsvollzieher 163,50 Euro. Werden die Möbel nicht abtransportiert, spricht man von der Berliner Räumung, und die Gebühr sinkt auf 109,00 Euro. Dazu kommen 3,25 bis 16,25 Euro für die Anfahrt und 12,00 Euro, wenn er dem Mieter etwas persönlich übergibt. Zusammen mit den Gerichtskosten der Klage ergibt sich bei 700 Euro Miete diese Rechnung.

Das ist der berechenbare Teil. Spedition, Lager und Entsorgung der Möbel lassen sich nicht berechnen, denn dafür gibt es keine Gebührentabelle. Diese Kosten legt der Vermieter zunächst aus, weil der Gerichtsvollzieher die Räumung von einem Vorschuss abhängig machen darf. Für die Kosten haften beide Seiten, der Vermieter als Auftraggeber und der Mieter als Schuldner. Am Ende soll der Mieter zahlen. Kann er es nicht, bleibt der Vermieter auf dem Geld sitzen.

Wie lange darf der Mieter nach dem Urteil bleiben?

Das Gericht kann dem Mieter im Urteil eine angemessene Frist zum Auszug geben. Sie darf insgesamt höchstens ein Jahr betragen und zählt ab dem Tag, an dem das Urteil endgültig gilt. Der Mieter muss sie beantragen, und zwar vor dem Ende der mündlichen Verhandlung. Das Gericht kann sie auch von sich aus geben.

Eine Verlängerung ist möglich, wenn der Antrag spätestens zwei Wochen vor dem Ablauf beim Gericht liegt. Nach einem Vergleich gilt Ähnliches. Wer als Vermieter mit einem Auszug im nächsten Monat plant, rechnet deshalb oft zu knapp.

Wie spart der Vermieter mit der Berliner Räumung?

Bei der vollständigen Räumung lässt der Gerichtsvollzieher den Hausrat wegschaffen und übergibt ihn dem Mieter. Bei der Berliner Räumung beschränkt der Vermieter den Auftrag. Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter nur aus der Wohnung und gibt sie dem Vermieter in den Besitz. Die Möbel transportiert er nicht ab. Stattdessen schreibt er auf, was frei sichtbar in der Wohnung steht, und macht auf Wunsch Fotos. Die Fotos belegen später, was da war.

Danach liegt der Hausrat beim Vermieter. Er darf die Sachen wegschaffen, muss sie aber aufbewahren, und Wertloses darf er vernichten. Dafür haftet er nur, wenn er absichtlich oder grob unachtsam handelt. Holt der Mieter seine Sachen nicht binnen eines Monats ab, nachdem der Vermieter die Wohnung übernommen hat, darf der Vermieter sie verkaufen.

Der Räumungstermin kostet dann 109,00 Euro statt 163,50 Euro, und der Vermieter zahlt keinen Vorschuss für Spedition und Lager. Dafür trägt er Transport und Lagerung selbst.

Für den Vermieter ist das billiger, für den Mieter riskanter. Notieren Sie als Mieter den Tag, an dem der Vermieter die Wohnung übernimmt, und lassen Sie sich das Protokoll geben. Ab diesem Tag haben Sie einen Monat, Ihre Sachen abzuholen.

So gehen Vermieter nach der Räumung vor

1. Fordern Sie das Protokoll mit den Fotos an, heften Sie es mit Datum ab und notieren Sie den Tag der Übernahme. Ab diesem Tag läuft die Monatsfrist.
2. Geben Sie Sachen für ein bescheidenes Leben, für den Beruf und Sachen ohne Verkaufswert auf Verlangen jederzeit heraus. Klären Sie bei Geräten, die dem Mieter nicht gehören, zuerst mit dem Eigentümer, was damit geschieht.
3. Nach Ablauf des Monats dürfen Sie Wertvolles verkaufen, in der Regel in einer öffentlichen Versteigerung, und den Erlös hinterlegen. Entsorgen Sie den Rest über einen Betrieb, der Wohnungen räumt, oder den kommunalen Abfallbetrieb, und fragen Sie vorher nach, was der Betrieb anbietet. Diese Kosten gelten als Kosten der Räumung, die der Mieter tragen soll.

Darf der Vermieter Möbel wegen Mietschulden zurückhalten?

Ja, aber nur in engen Grenzen. Der Vermieter hat an den Möbeln des Mieters ohne Vereinbarung ein Pfandrecht, also das Recht, sie als Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis zu behalten. Zieht der Mieter aus, darf der Vermieter verhindern, dass die Möbel weggebracht werden, und sie in seinen Besitz nehmen. Verkaufen darf er sie nur in einer öffentlichen Versteigerung, nachdem er den Verkauf angedroht und einen Monat gewartet hat.

• Ausgenommen sind Sachen, die der Mieter für ein bescheidenes Leben, für seinen Beruf oder aus gesundheitlichen Gründen braucht.
• Ausgenommen sind Sachen, die dem Mieter nicht gehören, etwa geliehene oder geleaste Geräte.
• Der Mieter kann das Pfandrecht abwenden, indem er Sicherheit leistet, bei einzelnen Sachen in Höhe ihres Wertes.

Das Pfandrecht gilt für die Möbel, nicht für die Wohnung. Wer den Mieter aussperrt oder die Wohnung ohne Urteil ausräumt, handelt eigenmächtig, ohne dass ein Gericht es erlaubt. Der Vermieter haftet dann für den Schaden, egal wie hoch die Rückstände sind.