Was müssen Sie mit zurückgelassenen Sachen zuerst tun?
Die Möbel gehören weiter dem Mieter, auch wenn er ausgezogen ist. Sie dürfen sie deshalb nicht sofort wegwerfen. Wer Sachen eines anderen in Besitz hat, muss auf sie aufpassen und sie später zurückgeben können. Das hat der Bundesgerichtshof für einen Vermieter entschieden, der eine Wohnung ohne Urteil geräumt hatte. Wer zu schnell entsorgt, macht sich schadensersatzpflichtig.
Machen Sie deshalb zuerst Fotos oder ein Video von allem, was in der Wohnung steht. Schreiben Sie eine Liste, und halten Sie fest, in welchem Zustand die Sachen sind. Bei wertvollen Stücken hilft eine Schätzung. Diese Unterlagen schützen Sie später, wenn der Mieter behauptet, es sei mehr oder Wertvolleres dagewesen.
Wie lange müssen Sie die Sachen aufbewahren?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Wie lange Sie aufbewahren müssen, hängt vom Einzelfall ab. Die Fachpresse rät in der Praxis zu einer Frist von einem Monat. Diese Frist setzen Sie dem Mieter schriftlich und kündigen an, dass Sie die Sachen danach entsorgen.
Verstreicht die Frist ungenutzt, sehen Juristen darin eine Aufgabe des Eigentums. Das Gesetz sagt dazu: Eine bewegliche Sache wird herrenlos, wenn der Eigentümer in der Absicht, auf das Eigentum zu verzichten, den Besitz aufgibt. Der Mieter will die Sachen dann offenbar nicht mehr, und Sie dürfen entsorgen. Ganz ohne Restrisiko ist das nicht, denn im Streit kann ein Gericht anders bewerten, ob der Mieter wirklich verzichten wollte.
Wann dürfen Sie die Sachen entsorgen?
Nach Ablauf der Frist dürfen Sie in der Regel entsorgen, was wertlos ist. Bei Sachen mit Wert ist Vorsicht geboten. Der Mieter kann später behaupten, sie seien viel wert gewesen. Lassen Sie solche Stücke deshalb schätzen und dokumentieren Sie alles. Ob und wie Sie sie verkaufen dürfen, klären Sie vorher mit einer Anwältin oder einem Anwalt.
Für das Räumen selbst können Sie einen Betrieb beauftragen, der Wohnungen räumt und zurückgibt. Fragen Sie bei jedem Betrieb vor dem Auftrag, was er anbietet, und holen Sie ein schriftliches Angebot ein. Beauftragt eine Hausverwaltung im Namen des Eigentümers, wird der Eigentümer Vertragspartner des Betriebs und zahlt die Rechnung.
Wer zahlt die Kosten für Transport und Entsorgung?
Die Kosten trägt der Mieter, wenn er die Wohnung nicht ordentlich geräumt hat. Das Kammergericht Berlin entschied 2015: Ließ der Mieter Sperrmüll im Keller zurück, hat er seine Pflicht zur Räumung schlecht erfüllt und muss die Entrümpelung bezahlen. Für Transport und Einlagerung gilt dasselbe, sofern diese Kosten nötig waren.
Eine kleine Menge Gerümpel ändert nichts daran, dass die Wohnung zurückgegeben ist. Bleiben dagegen wichtige Möbel oder eine große Menge stehen, gilt die Wohnung als nur teilweise geräumt.
Sie dürfen die Kosten mit der Kaution verrechnen. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen. Sie müssen dem Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses in angemessener Zeit erklären, welche Ansprüche Sie haben. Eine feste Frist nennt der Bundesgerichtshof nicht. Das Landgericht hielt im damaligen Fall in der Regel drei bis sechs Monate für ausreichend. Auch strittige Forderungen dürfen Sie in die Abrechnung aufnehmen.
Was gilt, wenn nur einzelne Möbelstücke zurückbleiben?
Bleiben nur einige Möbel oder eine Einbauküche in der Wohnung, streiten Vermieter und Mieter oft über Geld für diese Zeit. Der Bundesgerichtshof entschied 2025 einen solchen Fall. Der Mieter hatte nach dem Auszug eine Einbauküche und einige Möbel in seiner 180 Quadratmeter großen Wohnung gelassen. Das Gericht bewertete diese Nutzung wie einen gemieteten Lagerraum und bestätigte 120 Euro im Monat, nicht die volle Miete von 1.090 Euro.
Der Grund lag beim Vermieter: Er hielt das Mietverhältnis damals noch für wirksam und wollte die Wohnung nicht zurückhaben. Wer die Wohnung erkennbar zurückhaben will, etwa durch eine Aufforderung zur Rückgabe, kann für die Zeit bis zur Räumung die bisherige oder die ortsübliche Miete verlangen.
Ob schon wenige Möbel die Rückgabe verhindern, hängt vom Einzelfall ab. Nach Ansicht des Kammergerichts steht wenig Gerümpel der Rückgabe nicht entgegen. Ein Landgericht sah dagegen in einer zurückgelassenen Waschmaschine und einer kleinen Einbauküche keine ordentliche Rückgabe.
Was gilt, wenn der Mieter nicht erreichbar ist?
Entscheidend ist, ob der Mieter die Wohnung erkennbar aufgegeben hat. Schickt er die Schlüssel zurück und schreibt, das Mietverhältnis sei für ihn beendet, ist das eine klare Aufgabe. Dass er einfach nicht mehr zu sehen ist, reicht nicht.
Ist die Aufgabe klar, gehen Sie vor wie oben beschrieben: dokumentieren, Frist setzen, aufbewahren. Suchen Sie die neue Anschrift des Mieters und schicken Sie die Frist dorthin. Die Meldebehörde nennt auf Anfrage die aktuelle Anschrift, wenn Sie Name, Geburtsdatum oder die frühere Anschrift des Mieters angeben können.
Ist dagegen unklar, ob der Mieter noch Besitzer ist, dürfen Sie nicht auf eigene Faust räumen. Dann brauchen Sie ein Gerichtsurteil, notfalls mit öffentlicher Bekanntmachung der Klage. Bei 700 Euro Miete kostet die Klage 781,50 Euro Gerichtskosten. Warum das wichtig ist, erklärt der Ratgeber zur kalten Räumung.
Häufige Fragen
Darf ein Vermieter zurückgelassene Möbel des Mieters sofort entsorgen?
Nein, ein Vermieter darf zurückgelassene Möbel nicht sofort entsorgen. Er muss auf die Sachen aufpassen und dem Mieter zuerst eine angemessene Frist zum Abholen setzen. Nur offensichtlicher Müll darf sofort weg, am besten nach Fotos. Wer zu schnell entsorgt, muss Schadensersatz zahlen.
Wie lange muss ein Vermieter zurückgelassene Sachen aufbewahren?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Fachpresse rät Vermietern in der Praxis zu einer Frist von einem Monat, die sie dem Mieter schriftlich setzen. Dabei kündigen sie an, dass sie die Sachen danach entsorgen. Bei offensichtlichem Müll ist keine Frist nötig.
Kann ein Vermieter die Entsorgung zurückgelassener Möbel mit der Kaution verrechnen?
Ja, ein Vermieter kann Entsorgungs- und Lagerkosten mit der Kaution verrechnen, wenn sie notwendig waren. Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen. Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb angemessener Zeit erklären, welche Ansprüche er hat. Eine feste Frist nennt der Bundesgerichtshof nicht.
Was darf ein Vermieter tun, wenn der Mieter verschwunden ist und Möbel zurückließ?
Hat der Mieter die Wohnung erkennbar aufgegeben, etwa durch Rückgabe der Schlüssel, darf der Vermieter nach einer Frist entsorgen. Ist unklar, ob der Mieter noch Besitzer ist, braucht der Vermieter ein Gerichtsurteil. Kennt er die Anschrift nicht, kann das Gericht die Klage öffentlich bekannt machen. Auf eigene Faust räumen darf er nicht.
Muss ein Mieter Miete zahlen, wenn er nach dem Auszug Möbel in der Wohnung lässt?
Das hängt vom Einzelfall ab. Bleibt nur wenig Gerümpel, gilt die Wohnung als zurückgegeben, und der Vermieter kann Schadensersatz für die Entsorgung verlangen. Bleiben wichtige Möbel oder viel Hausrat stehen, kann der Vermieter für die Zeit bis zur Räumung die bisherige oder ortsübliche Miete verlangen, wenn er die Wohnung zurückhaben will.