Was heißt besenrein nach dem Bundesgerichtshof?
Das Wort steht in vielen Mietverträgen, aber in keinem Gesetz. Was es bedeutet, hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2006 entschieden. Besenrein heißt, dass Sie grobe Verschmutzungen beseitigen. Mehr müssen Sie nicht tun.
In dem Fall verlangte ein Vermieter nach dem Auszug Geld für das Putzen der Fenster, der Küche und des Kellers. Der BGH wies das ab. Die Mieter hatten die Wohnung besenrein zurückgegeben, und mehr schuldeten sie nicht.
Dahinter steht eine Regel im Gesetz. Was beim normalen Wohnen abgenutzt wird, bezahlen Sie nicht. Sie geben also eine leere, grob gereinigte Wohnung zurück, keine, die aussieht wie am ersten Tag.
| Arbeit beim Auszug | Müssen Sie das tun? | Warum |
|---|---|---|
| Möbel und Hausrat ganz entfernen | Ja | Ohne leere Wohnung gilt sie nicht als zurückgegeben |
| Böden fegen oder saugen | Ja | Das ist die grobe Reinigung, die besenrein meint |
| Müll und groben Schmutz beseitigen | Ja | Das ist der Kern von besenrein |
| Selbst eingebaute Dinge entfernen, zum Beispiel Regale | Ja | Sie sind keine Abnutzung, sondern Ihre eigene Veränderung |
| Fenster gründlich putzen | Nein | Das geht über grobe Reinigung hinaus, so der BGH im entschiedenen Fall |
| Küche und Keller blitzblank putzen | Nein | Auch das geht nach dem BGH über besenrein hinaus |
| Kratzer und Laufspuren im Boden ausbessern | Nein | Das ist normale Abnutzung, die der Vermieter trägt |
| Wände streichen | Nur, wenn der Vertrag es wirksam verlangt | Das ist eine eigene Frage und hängt vom Vertrag ab |
Warum muss die Wohnung vor dem Putzen leer sein?
Ohne vollständige Räumung gibt es keine Rückgabe. Das Gesetz verlangt, dass Sie die Wohnung nach dem Ende des Mietvertrags zurückgeben, und dazu gehört, dass Ihre Sachen draußen sind. Bleibt mehr als ein wenig Kleinkram stehen, gilt die Wohnung als nicht zurückgegeben, auch wenn der Vermieter die Schlüssel schon hat.
Das kann teuer werden. Solange Sie nicht zurückgegeben haben, kann der Vermieter für jeden Tag Geld verlangen, ähnlich wie Miete. Wer am Übergabetag noch sechs Kisten im Keller hat, spart keine Entsorgungskosten, sondern riskiert Zahlungen für die Verspätung. Wie hoch dieses Geld ausfällt, lesen Sie bei der Wohnungsauflösung durch eine Firma.
Deshalb gilt eine feste Reihenfolge: erst räumen, dann grob reinigen, dann übergeben. Legen Sie die Räumung mindestens zwei Tage vor den Termin. Dann bleibt Zeit für alles, was Sie vergessen haben.
Muss ich beim Auszug die Wohnung streichen?
Streichen gehört nicht zu besenrein. Im Mietvertrag heißen Streichen, Tapezieren und das Lackieren von Heizkörpern und Türen oft Schönheitsreparaturen. Ob Sie diese Arbeiten schulden, hängt allein davon ab, ob der Vertrag sie wirksam auf Sie überträgt.
Zwei Fälle kommen häufig vor. Im ersten war die Wohnung bei Ihrem Einzug nicht renoviert, und Sie bekamen dafür keinen angemessenen finanziellen Ausgleich. Dann ist die Klausel in einem Formularvertrag unwirksam, und Sie müssen nicht streichen. Das hat der BGH 2020 bestätigt. Im zweiten nennt der Vertrag starre Fristen, etwa alle drei Jahre, egal wie die Wohnung aussieht. Auch solche Klauseln hat der BGH für unwirksam erklärt.
Steht in Ihrem Mietvertrag eine Klausel, die Ihnen das Streichen auferlegt?
War die Wohnung bei Ihrem Einzug frisch renoviert?
Dann kann die Klausel gelten. Starre Fristen sind aber unwirksam, deshalb lassen Sie den Wortlaut von einer Mieterberatung prüfen, bevor Sie einen Maler beauftragen.
Haben Sie dafür einen angemessenen finanziellen Ausgleich bekommen?
Dann kann die Klausel gelten. Lassen Sie den Wortlaut von einer Mieterberatung prüfen.
Dann ist die Klausel unwirksam. Sie müssen nicht streichen.
Nein, dann müssen Sie nicht streichen. Sie schulden nur die besenreine Rückgabe.
Auch Nikotin ändert daran wenig. Steht im Vertrag kein Rauchverbot, ist Rauchen in der Wohnung grundsätzlich normaler Gebrauch, und die Spuren muss der Mieter nicht bezahlen. Bei extremem Dauerrauchen ließ der BGH die Frage offen.
Wie lange kann der Vermieter Schäden abrechnen?
Sechs Monate. Die Frist beginnt an dem Tag, an dem der Vermieter die Wohnung zurückbekommt, also mit der Schlüsselübergabe und nicht mit dem Ende des Mietvertrags. Danach können Sie die Zahlung verweigern, wenn Sie sich auf die Frist berufen. Von selbst prüft das kein Gericht.
Das gilt auch umgekehrt. Wollen Sie etwas zurückholen, das Sie eingebaut haben, oder Geld für Ihre Aufwendungen, haben Sie dafür sechs Monate ab dem Ende des Mietvertrags.
Ein Haken bleibt. Von der Kaution darf der Vermieter einen Schaden nach einem Urteil des BGH von 2024 in der Regel auch nach diesen sechs Monaten noch abziehen. Verklagen kann er Sie dann nicht mehr, verrechnen darf er meist trotzdem.
Halten Sie deshalb das Datum der Schlüsselübergabe fest, am besten im Protokoll mit Uhrzeit. Von diesem Tag an zählen Sie sechs Monate.
Was die Kaution sichert und wann sie zurückkommt
Die Kaution ist eine Sicherheit für den Vermieter, keine Anzahlung auf die Endreinigung. Sie darf höchstens das Dreifache der Miete ohne Nebenkosten betragen, also der Nettokaltmiete. Mehr darf der Vermieter nicht verlangen, auch wenn der Vertrag es vorsieht.
Ein festes Datum für die Rückzahlung steht in keinem Gesetz. Der Vermieter darf die Kaution eine angemessene Zeit behalten, um zu prüfen, ob er noch Geld von Ihnen bekommt. In einfachen Fällen sind das zwei bis drei Monate, im Einzelfall auch mehr als sechs. Länger dauert es oft, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung offen ist.
Behalten darf er aber nur, was er wirklich braucht. Gibt es keine offenen Forderungen mehr, bekommen Sie Ihre Kaution zurück.
So gehen Sie die Übergabe in 7 Schritten an
Bei der Übergabe entscheidet sich, worüber Sie später streiten. Ein Protokoll mit Zustand, Zählerständen und Schlüsselzahl kostet wenig Zeit und erspart im Zweifel Ärger. Der Ablauf passt für jede Mietwohnung, egal ob Sie selbst ausziehen oder als Erbe übergeben.
- Räumung zwei Tage vor dem Termin abschließen, Keller, Dachboden, Garage und Balkon eingeschlossen.
- Selbst eingebaute Dinge zurückbauen, zum Beispiel Regale und Lampenhalterungen. Was der Vermieter behalten will, klären Sie vorher.
- Grob reinigen: Boden fegen oder saugen, Müll und groben Schmutz entfernen. Mehr verlangt besenrein nicht.
- Vor dem Termin die ganze Wohnung mit sichtbarem Datum fotografieren. Die Bilder belegen den Zustand.
- Das Übergabeprotokoll gemeinsam ausfüllen: Zustand je Raum, Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, Zahl der Schlüssel, Datum und Uhrzeit.
- Nur unterschreiben, was Sie zusagen wollen. Strittige Punkte lassen Sie als strittig vermerken.
- Eine Kopie mitnehmen und sechs Monate ab dem Tag der Schlüsselübergabe notieren.
Häufige Fragen
Was bedeutet besenrein bei der Wohnungsübergabe genau?
Besenrein bedeutet nach dem Bundesgerichtshof, dass Sie die Wohnung leer zurückgeben und grobe Verschmutzungen beseitigen. Boden fegen und Müll entfernen genügt. Fenster putzen oder die Küche gründlich reinigen gehören nach dem entschiedenen Fall nicht dazu.
Muss ich beim Auszug meine Wohnung streichen?
Ob Sie beim Auszug streichen müssen, hängt allein davon ab, ob Ihr Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie überträgt. War die Wohnung bei Ihrem Einzug nicht renoviert und bekamen Sie keinen Ausgleich, ist die Klausel unwirksam. Starre Fristen, etwa alle drei Jahre, sind ebenfalls unwirksam.
Wie lange kann der Vermieter nach dem Auszug noch Schäden abrechnen?
Der Vermieter kann Schäden an der Wohnung sechs Monate lang einfordern, gerechnet ab der Schlüsselübergabe. Danach können Sie die Zahlung verweigern, wenn Sie sich auf die Frist berufen. Von Ihrer Kaution darf er einen Schaden nach einem BGH-Urteil von 2024 aber meist trotzdem noch abziehen.
Wie hoch darf eine Mietkaution höchstens sein?
Eine Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Nebenkosten betragen. Das ist die Nettokaltmiete. Mehr darf der Vermieter nicht verlangen, auch wenn der Mietvertrag es vorsieht.
Was passiert, wenn beim Auszug noch Möbel in der Wohnung stehen?
Stehen beim Auszug noch Möbel in der Wohnung, gilt sie als nicht zurückgegeben, wenn mehr als ein wenig Kleinkram bleibt. Für die Zeit danach kann der Vermieter Geld verlangen. Wegwerfen darf er Ihre Sachen nicht einfach, denn sie bleiben Ihr Eigentum.