Muss ein Haus beim Verkauf leer übergeben werden?
Das steht im Kaufvertrag, den eine Notarin oder ein Notar beurkundet. Dort wird meist vereinbart, dass Sie das Haus zur Übergabe räumen. Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst, wenn die Notarin ihn dazu auffordert und, falls vereinbart, das Haus geräumt ist. Die Schlüssel geben Sie erst nach der Zahlung ab.
Zwischen Vertrag und Schlüsselübergabe liegen in der Regel 4 bis 8 Wochen. So viel Zeit haben Sie zum Räumen, und deshalb lohnt es sich, schon vor dem Notartermin damit zu beginnen.
Notare sichern die Räumung oft ab. Ein Teil des Kaufpreises bleibt einbehalten und wird erst nach ordnungsgemäßer Übergabe ausgezahlt, damit der Käufer mögliche Räumungskosten bezahlen kann. Lesen Sie den Vertragsentwurf deshalb genau: Er sagt, ob Sie das Haus geräumt, besenrein oder mit bestimmten Möbeln übergeben. Besenrein heißt gefegt.
Was bleibt im Haus und was nehmen Sie mit?
Alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist, gehört zum Haus und bleibt. Dazu zählen die Sachen, die beim Bau eingefügt wurden, etwa Fenster und Türen. Bewegliche Sachen, die dem Zweck des Hauses dienen, nennt das Gesetz Zubehör, und im Zweifel gehören sie zum Verkauf. Ob eine bestimmte Sache Zubehör ist, lässt sich nicht immer sagen.
Schreiben Sie deshalb alles in den Vertrag. Die Notarkammer Koblenz rät, sämtliche Vereinbarungen, zum Beispiel den Mitverkauf von Inventar, in den Kaufvertrag aufzunehmen. Das gilt für die Einbauküche genauso wie für Sauna oder Möbel. Wer sie mitverkauft, benennt sie einzeln und nennt einen eigenen Preis. Beim Hauskauf zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer. Auf mitverkaufte bewegliche Gegenstände fällt sie nicht an, wenn ihr Preis im Vertrag getrennt steht.
Alles andere nehmen Sie mit oder entsorgen es: Möbel, Kleidung, Geschirr und Bilder, die niemand im Vertrag übernimmt.
Was kostet es, ein Haus entrümpeln zu lassen?
Ein ganzes Einfamilienhaus kostet 2.500 bis 8.000 Euro netto, ein Keller 350 bis 1.300 Euro, ein Dachboden 400 bis 1.600 Euro und eine Garage 300 bis 1.000 Euro. Netto heißt ohne Umsatzsteuer. Mit 19 Prozent sind es 2.975 bis 9.520 Euro für das Haus. Die Zahlen stammen aus veröffentlichten Preisübersichten von Betrieben und Portalen der Branche, die Tabelle aus der eines Betriebs von 2026. Sie erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
| Was wird geräumt? | Menge an Hausrat | Preis netto |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 40 bis 90 Kubikmeter | 2.500 bis 8.000 Euro |
| Keller | 5 bis 15 Kubikmeter | 350 bis 1.300 Euro |
| Dachboden | 6 bis 18 Kubikmeter | 400 bis 1.600 Euro |
| Garage | 4 bis 12 Kubikmeter | 300 bis 1.000 Euro |
Der Preis für das Haus enthält Keller und Dachboden schon, denn die Menge von 40 bis 90 Kubikmetern rechnet vom Keller über die Wohnräume bis zum Dachboden. Lassen Sie nur einen Raum räumen, gilt die Zeile für diesen Raum. Ein Kubikmeter ist ein Würfel mit einem Meter Kantenlänge.
Dazu können Zuschläge kommen:
- 5 bis 10 Prozent Aufschlag je Stockwerk ohne Aufzug.
- 80 bis 150 Euro für die Halteverbotszone vor dem Haus.
- 150 bis 400 Euro für den Ausbau einer Einbauküche.
- 80 bis 250 Euro je Position für Schadstoffe wie Farben und Lacke.
Was eine Haushaltsauflösung kostet, setzt sich aus Menge, Stockwerken und Zuschlägen zusammen. Bei einem geerbten Haus bezahlen die Erben die Räumung aus dem Erbe, und wer nach einem Todesfall räumen muss, ist eine Frage der Fristen. Verkäufliche Möbel senken den Preis, wenn das Angebot dafür einen Betrag in Euro nennt.
In welcher Reihenfolge räumen Sie das Haus?
Klären, wer entscheiden darf
Erben mehrere Personen das Haus, können sie es nur gemeinsam verkaufen. Besprechen Sie zuerst, wer räumt und wer die Kosten trägt.
Papiere und Wertsachen sichern
Suchen Sie Unterlagen, Schmuck, Bargeld und Erinnerungsstücke zuerst heraus. Was später in Kisten oder Containern verschwindet, ist schwer wiederzufinden.
Festlegen, was bleibt
Klären Sie mit dem Käufer vor dem Notartermin, welche Küche, Möbel und Einbauten bleiben, und lassen Sie das in den Vertrag schreiben. Legen Sie auch fest, bis wann das Haus geräumt sein muss.
Wartezeiten zuerst anstoßen
Buchen Sie zuerst, was Vorlauf braucht: die Sperrmüllabholung der Stadt und den Räumungsbetrieb. In Berlin liegen zwischen Buchung und Abholung je nach Gebühr bis zu 5 Werktage, 6 bis 15 Werktage oder mehr als 15 Werktage.
Nebenräume und Schadstoffe zuerst räumen
Fangen Sie im Keller, auf dem Dachboden und in der Garage an, denn dort stehen oft Farben, Lacke und andere Schadstoffe, die eigens entsorgt werden müssen. Danach folgen Schuppen, Garten und die Wohnräume.
Übergabe vorbereiten
Prüfen Sie jeden Raum, auch Schränke und Einbauten. Bei der Schlüsselübergabe lesen Sie mit dem Käufer die Zählerstände ab und halten den Zustand schriftlich fest.
Was droht, wenn das Haus nicht leer ist?
Dann wird es teuer, wenn der Vertrag es so vorsieht. Der einbehaltene Teil des Kaufpreises deckt dann die Räumungskosten des Käufers, und Sie bekommen ihn erst nach der ordnungsgemäßen Übergabe. Möglich sind außerdem eine monatliche Zahlung für die Zeit, in der das Haus noch nicht geräumt ist, und ein Rücktrittsrecht des Käufers, wenn Sie eine vereinbarte Frist zum Räumen verpassen.
Lassen Sie sich die Folgen im Vertragsentwurf erklären, bevor Sie unterschreiben, und planen Sie den Räumungstermin mit Puffer.
Häufige Fragen
Muss ich ein Haus vor dem Verkauf räumen?
Ob Sie ein Haus vor dem Verkauf räumen müssen, regelt der Kaufvertrag. Meist wird vereinbart, dass Sie das Haus zur Übergabe räumen, und oft bleibt ein Teil des Kaufpreises bis dahin einbehalten. Klären Sie das mit der Notarin, bevor Sie unterschreiben.
Was kostet es, ein Einfamilienhaus entrümpeln zu lassen?
Nach einer veröffentlichten Preisübersicht kostet es 2.500 bis 8.000 Euro netto, mit Umsatzsteuer 2.975 bis 9.520 Euro. Dahinter stehen 40 bis 90 Kubikmeter Hausrat vom Keller bis zum Dachboden. Zuschläge für Stockwerke, Einbauküche oder Schadstoffe können dazukommen.
Wie lange dauert es, ein Haus zu entrümpeln?
Nach einer veröffentlichten Preisübersicht dauert die Räumung eines Einfamilienhauses zwei bis drei Tage und die eines Kellers vier bis acht Stunden. Bis zur Schlüsselübergabe bleiben nach dem Notartermin in der Regel 4 bis 8 Wochen. Buchen Sie den Betrieb deshalb früh.
Darf ich Möbel im Haus lassen, wenn der Käufer sie übernimmt?
Ja, wenn der Käufer sie übernehmen will und der Kaufvertrag sie einzeln aufführt. Sämtliche Vereinbarungen, etwa der Mitverkauf von Inventar, müssen im Vertrag stehen. Steht der Preis für Möbel und Küche getrennt darin, fällt auf ihn keine Grunderwerbsteuer an.
Was passiert, wenn das verkaufte Haus bei der Übergabe nicht geräumt ist?
Je nach Vertrag behält der Käufer einen Teil des Kaufpreises ein, bis das Haus ordnungsgemäß übergeben ist. Möglich sind auch eine monatliche Zahlung für die Zeit ohne Räumung und ein Rücktrittsrecht des Käufers bei verpasster Frist. Lassen Sie sich diese Folgen vor der Unterschrift erklären.
Wer muss dem Verkauf eines geerbten Hauses zustimmen?
Alle Erben müssen zustimmen, denn über Nachlassgegenstände können sie nur gemeinsam verfügen. Einigen sie sich nicht, kann jeder Erbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird das Haus öffentlich versteigert, meist weit unter dem Marktwert.