Was Sie laut Gewerbemietvertrag zurückbauen müssen

Was müssen Sie aus der Praxis zurückbauen?

Ihr Gewerbemietvertrag, also der Mietvertrag für Praxis-, Büro- oder Ladenräume, entscheidet zuerst. Dort steht oft, in welchem Zustand Sie die Fläche zurückgeben müssen. Schweigt der Vertrag, gilt: Sie geben die Räume so zurück, wie Sie sie übernommen haben, abgesehen von der normalen Abnutzung.

Alles, was Sie selbst eingebaut oder umgebaut haben, darf der Vermieter dann zurückverlangen. Bei einer Praxis sind das zum Beispiel:

• Trennwände und Türen, die Sie eingezogen haben
• Waschbecken mit Wasser- und Abwasseranschlüssen
• neue Böden oder Wandverkleidungen
• zusätzliche Steckdosen, Netzwerkkabel und Beleuchtung
• Schilder, Leuchtreklame und Klingelanlagen

Nicht zurückbauen müssen Sie die normale Abnutzung durch den Betrieb, etwa Laufspuren auf dem Boden. Sie sind dafür nicht verantwortlich. Ihre eigene Einrichtung dürfen Sie außerdem wieder mitnehmen.

Auch wenn der Vermieter dem Umbau damals zugestimmt hat, darf er beim Auszug verlangen, dass Sie ihn rückgängig machen. Wer das vermeiden will, braucht dafür eine ausdrückliche Vereinbarung. Lassen Sie sich beraten, wenn das Zurückbauen sehr teuer würde.

Was das Zurückbauen kostet, hängt von Art und Umfang der Einbauten ab. Holen Sie Angebote von Fachbetrieben ein, bevor Sie mit dem Vermieter über Geld sprechen. Wird bis auf den Rohbau zurückgebaut, spricht man von einer Entkernung.

Darf der Vermieter Ihre Einbauten behalten?

Ja, wenn Sie sich einigen. Er spart sich dann die Arbeit, und Sie sparen sich das Zurückbauen. Verträge sehen dafür oft eine Zahlung vor, die Ablöse oder Entschädigung heißt, also Geld für Einbauten, die bleiben. Manche Verträge erlauben dem Vermieter auch, Einbauten gegen Erstattung ihres Werts zu übernehmen.

Ohne solche Regel gilt: Sie dürfen Ihre Einbauten mitnehmen. Will der Vermieter sie behalten, kann er Sie dafür angemessen entschädigen. Das geht nicht, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, sie mitzunehmen, etwa weil Sie sie in Ihrer neuen Praxis brauchen.

Auch ein Nachmieter kann Ihre Einbauten übernehmen und Ihnen Ablöse zahlen. Mit Zustimmung des Vermieters geht die Pflicht zum Zurückbauen dann in der Regel auf ihn über. Lassen Sie sich das trotzdem schriftlich bestätigen. Der Vermieter muss einen von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter nur nehmen, wenn der Vertrag das vorsieht.

Was gilt für Einbauten des Vormieters?

Haben Sie Einbauten Ihres Vorgängers übernommen, kann Sie die Pflicht zum Zurückbauen ebenfalls treffen. Das gilt vor allem, wenn der Vermieter der Übernahme zugestimmt hat. Ließ der Vorgänger die Einbauten einfach zurück, ohne dass jemand etwas vereinbart hat, gelten sie nach einer verbreiteten Fachmeinung als mitvermietet. Dann müssen Sie sie nicht entfernen.

Weil beide Fälle vorkommen, hilft nur ein Blick in Ihre Unterlagen. Prüfen Sie den Mietvertrag und das Protokoll vom Einzug. Steht dort, welche Einbauten schon da waren, ist die Frage meist schnell geklärt.

Müssen Sie beim Auszug streichen und renovieren?

Ohne Klausel im Vertrag nicht. Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter Schönheitsreparaturen trägt, also das Streichen, Tapezieren und Lackieren, und ebenso die laufenden Reparaturen.

Anders als bei Wohnungen darf der Vermieter Ihnen diese Pflicht in einem Gewerbemietvertrag leichter auferlegen. Wurde der Vertrag im Einzelnen ausgehandelt, sind sogar jährliches Streichen und Renovieren beim Auszug erlaubt, egal wie die Räume beim Einzug aussahen. Steht die Regel in einem vorgedruckten Vertrag, gelten strengere Maßstäbe.

Starre Fristen, etwa alle drei Jahre zu streichen, egal wie die Wände aussehen, sind in vorgedruckten Verträgen auch bei Gewerberäumen unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Erlaubt bleibt eine Regel, die Renovieren nach Bedarf verlangt und die Rückgabe in bezugsfertigem Zustand. Bezugsfertig heißt: Der Vermieter kann die Räume so an den nächsten Mieter geben.

Was passiert, wenn Sie zu spät ausziehen?

Bis Sie die Fläche vollständig zurückgegeben haben, zahlen Sie weiter. Der Vermieter kann die vereinbarte Miete verlangen oder die Miete, die für vergleichbare Räume ortsüblich ist. Es ist also Geld für die Zeit, in der Sie die Räume noch nicht zurückgegeben haben.

Die Nebenkosten laufen weiter, soweit Sie die Leistungen nutzen. Kommt durch die Verspätung ein weiterer Schaden dazu, etwa weil ein Nachmieter abspringt, kann der Vermieter auch den ersetzt verlangen.

Als nicht zurückgegeben gilt die Fläche schon, wenn Sie viel zurücklassen. Wer nur teilweise räumt, muss weiterzahlen, denn der Vermieter darf eine Teilrückgabe ablehnen. Bei ein paar Resten muss er die Räume dagegen zurücknehmen. Auch Räumen ohne Schlüsselübergabe reicht nicht.

Nutzen Sie die Räume nach dem Vertragsende weiter und widerspricht niemand innerhalb von 2 Wochen, verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Wollen Sie nicht bleiben, widersprechen Sie deshalb schriftlich.

Prüfen Sie auch, wann Ihr Vertrag endet. Ein befristeter Vertrag endet zum vereinbarten Datum. Ein unbefristeter lässt sich ohne Sondervereinbarung nur kündigen, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals eingeht. Er endet dann zum Ende des nächsten Quartals. Ein Auszug zum Monatsende klappt deshalb nur, wenn Ihr Vertrag oder der Vermieter ihn erlaubt.

Wie läuft die Übergabe der Gewerbefläche ab?

Zurückgegeben ist die Fläche erst, wenn Sie den Besitz vollständig und eindeutig aufgeben und der Vermieter das weiß. Ein Angebot zur Rückgabe mit dem Hinweis auf offene Fragen genügt dafür nicht.

Wie Sie den Auszug insgesamt planen, von der Kündigung über die Akten bis zur Räumung, steht im Ratgeber zur Betriebsauflösung.

Wie lange kann der Vermieter danach noch fordern?

Nach der Rückgabe laufen mehrere Fristen. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden und Veränderungen verjähren 6 Monate nach der Rückgabe. Ihre eigenen Ansprüche auf Mitnahme der Einbauten oder Ersatz Ihrer Aufwendungen verjähren 6 Monate nach Vertragsende. Nebenkosten muss der Vermieter innerhalb von 3 Jahren abrechnen.

Verjähren heißt: Der Anspruch besteht noch, aber die andere Seite kann die Zahlung verweigern. Die Frist des Vermieters beginnt erst, wenn er die Fläche vollständig zurückhat. Melden Sie deshalb früh, was Sie vom Vermieter wollen.

Die Kaution zahlt der Vermieter erst zurück, wenn alle offenen Forderungen geklärt sind. Er darf sie mit seinen Forderungen verrechnen, sodass unter Umständen nur ein Teil zurückkommt. Fragen Sie beim Übergabetermin, wie lange er zur Prüfung braucht.