Was ist eine Entkernung?
Eine Entkernung holt den gesamten Innenausbau eines Gebäudes heraus und lässt nur die tragende Struktur stehen. Fundament, tragende Wände und meist die Fassade bleiben, der Rest kommt raus. Das Fachportal BauNetz Wissen beschreibt sie als umfassenden und kostenintensiven Eingriff.
Sie ist keine Räumung. Bei der Räumung leert ein Betrieb ein Gebäude von Möbeln und Hausrat, bei der Entkernung baut er Technik, Wände, Böden und Decken aus. Sie ist auch kein Abbruch, denn das Gebäude bleibt stehen. Manchmal geht sie einem Abbruch voran, wenn ein Gebäude Schadstoffe enthält: Dann werden die belasteten Teile vorher ausgebaut.
Für Betriebe ist die Entkernung oft der letzte Schritt einer Betriebsauflösung, weil mancher Vermieter die Fläche bis auf den Rohbau zurückverlangt. Welche Einbauten Sie zurückbauen müssen, steht im Mietvertrag.
Was wird bei einer Entkernung entfernt?
Nach der Beschreibung von BauNetz Wissen werden bei einer Entkernung diese Teile ausgebaut:
- alle Anlagen der Gebäudetechnik, etwa Heizung, Elektrik und Sanitär
- nichttragende Innenwände
- Türen
- Deckenkonstruktionen
- Bodenbeläge
Statisch wichtige Teile sollen nach Möglichkeit bleiben. Deshalb muss vor dem ersten Handgriff feststehen, welche Wände tragen.
Wann müssen Sie vorher auf Asbest prüfen?
Seit dem 31. Oktober 1993 sind Herstellung und Verwendung von Asbest in Deutschland verboten. Davor wurde er lange in großen Mengen verbaut, besonders in den 1960er und 1970er Jahren, zum Beispiel in Fliesenkleber, Spachtelmassen, Putzen, Bodenbelägen und Dachplatten.
Für Sie heißt das: In jedem Gebäude, dessen Bau vor dem 31. Oktober 1993 begann, muss der Betrieb mit Asbest rechnen. Wurde das Gebäude zwischen 1993 und 1996 gebaut, teilen Sie dem Betrieb das genaue Datum des Baubeginns mit. Bei einem späteren Baubeginn ist in der Regel kein Asbest zu vermuten.
Als Auftraggeber müssen Sie dem Betrieb vor Beginn schriftlich alles mitteilen, was Sie über die Geschichte des Gebäudes und mögliche Schadstoffe wissen. Das gilt auch für Privatpersonen. Bauakten, Pläne und frühere Abrechnungen können Hinweise enthalten.
Reichen Ihre Angaben nicht aus, muss der Betrieb das Gebäude untersuchen lassen, bevor er arbeitet. Diese Untersuchung gilt als besondere Leistung, steht also als eigener Posten im Angebot.
Asbestarbeiten dürfen nur Betriebe ausführen, die dafür ausgestattet und geschult sind. Der Betrieb meldet sie spätestens eine Woche vor Beginn bei der zuständigen Behörde. Selbst ausbauen dürfen auch Sie nicht, denn die Regeln gelten für Privatpersonen und Heimwerker ebenso.
Asbest ist nicht der einzige Schadstoff. Die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft nennt außerdem alte Mineralwolle-Dämmung, Holzschutzmittel sowie PCB und PAK, etwa in Fugenmassen, Anstrichen und teerhaltigem Parkettkleber.
Brauchen Sie eine Genehmigung für die Entkernung?
Das regeln die Länder in ihren Landesbauordnungen, und die Regeln unterscheiden sich. Als Beispiel dient Nordrhein-Westfalen in der Fassung ab 1. September 2026.
Wände, die nichts tragen, dürfen dort ohne Genehmigungsverfahren raus, wenn an sie keine Brandschutzanforderungen gestellt werden und eine bauvorlageberechtigte Person bestätigt, dass Statik und Brandschutz unbedenklich sind. Gemeint ist eine Fachperson, die Bauunterlagen einreichen darf. Tragende Bauteile dürfen Sie ohne Genehmigung nur in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 ändern, und auch dort nur mit einer Bescheinigung über die Standsicherheit. In allen anderen Fällen brauchen Sie eine Baugenehmigung.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommt eine denkmalrechtliche Genehmigung dazu. Fragen Sie vor dem ersten Auftrag beim Bauamt Ihrer Stadt nach. Es sagt Ihnen, was in Ihrem Bundesland und für Ihr Gebäude gilt.
Wie läuft eine Entkernung Schritt für Schritt ab?
Gebäude räumen
Möbel, Inventar und Hausrat müssen weg, bevor gearbeitet wird.
Schadstoffe klären
Baujahr, Bauakten und bei Bedarf eine Untersuchung zeigen, ob Asbest oder andere Schadstoffe im Gebäude stecken.
Statik und Genehmigung klären
Stellen Sie fest, welche Wände tragen und ob Sie eine Genehmigung brauchen.
Asbest zuerst ausbauen
Asbesthaltige Materialien müssen vor dem Rückbau entfernt werden, soweit das möglich ist. Das übernimmt ein Betrieb mit der nötigen Ausstattung.
Ausbauen und sortieren
Der Betrieb baut Technik, nichttragende Wände, Türen, Decken und Böden aus und trennt die Abfälle nach Sorten.
Entsorgen und belegen
Die Abfälle gehen getrennt zur Entsorgung, und Sie bekommen Belege dafür.
Wie trennt der Betrieb den Bauschutt?
Bei Bau- und Abbrucharbeiten müssen zehn Abfallsorten getrennt gesammelt werden: Glas, Kunststoff, Metalle, Holz, Dämmmaterial, Bitumengemische, Baustoffe auf Gipsbasis, Beton, Ziegel sowie Fliesen und Keramik. Das gilt nicht, wenn bei der Maßnahme insgesamt nicht mehr als 10 Kubikmeter Abfall anfallen. Ist die Trennung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar, entfällt die Pflicht ebenfalls.
Der Betrieb muss die Trennung belegen, etwa mit Fotos und Lieferscheinen, und die Behörde darf diese Belege verlangen. Gefährliche Abfälle wie asbesthaltige Baustoffe dürfen nicht mit anderen Abfällen vermischt werden.
Was kostet eine Entkernung?
Einen belegten Preis je Quadratmeter für die Entkernung gibt es nicht, deshalb nennt dieser Artikel keinen. Die Bergische Universität Wuppertal hat mit Förderung der Deutschen Bundesstiftung Umwelt einen Kostenindex für Entkernung und Abbruch entwickelt. In ihrem Abschlussbericht von 2023 schreibt sie, dass sich für Rückbau und Abbruch keine Quellen für Kosten je Gebäude finden ließen. Ihre Datenbank enthält 1.410 Preise aus 27 Angeboten der Jahre 2016 bis 2021. Bei weit mehr als der Hälfte der Werte steht nur ein einziger Preis dahinter.
Belegt sind daraus einzelne Preise. Die Entsorgung von Baumischabfall kostete im Mittel 220 Euro je Tonne, von Mineralwolle-Dämmung 365,20 Euro, von asbesthaltigem Dämmmaterial 440,69 Euro und von sonstigen Bauabfällen mit gefährlichen Stoffen 452,10 Euro. Asbestzementplatten lagen bei 194,30 Euro. Ein Helfer kostete im Stundenlohn 32 Euro.
| Was | Einheit | Mittlerer Preis | Niedrigster bis höchster Preis | Zahl der Preise |
|---|---|---|---|---|
| Baumischabfall entsorgen | je Tonne | 220 Euro | 11,30 bis 456,94 Euro | 9 |
| Asbestzementplatten entsorgen | je Tonne | 194,30 Euro | 156,94 bis 340 Euro | 11 |
| Mineralwolle-Dämmung entsorgen | je Tonne | 365,20 Euro | 9,67 bis 3.550,46 Euro | 31 |
| Asbesthaltiges Dämmmaterial entsorgen | je Tonne | 440,69 Euro | 56,50 bis 2.000 Euro | 14 |
| Sonstige Bauabfälle mit gefährlichen Stoffen entsorgen | je Tonne | 452,10 Euro | 180 bis 4.109,75 Euro | 15 |
| Asbesthaltigen Kleber oder Fliesenkleber entfernen | je Quadratmeter Fläche | 24,48 Euro | 10,67 bis 120 Euro | 11 |
| Helfer im Stundenlohn | je Stunde | 32 Euro | 24,64 bis 52,12 Euro | 20 |
Die Spanne innerhalb einer Zeile ist groß: Bei Mineralwolle-Dämmung reicht sie von 9,67 bis 3.550,46 Euro je Tonne. Nehmen Sie die Zahlen deshalb als Maßstab, um Angebote untereinander einzuordnen, und nicht als Preis für Ihr Gebäude. Aus diesen Einzelpreisen lässt sich kein Quadratmeterpreis für ein ganzes Gebäude berechnen.
Den Preis für Ihr Gebäude bekommen Sie nur aus Angeboten. Verlangen Sie, dass Ausbau, Untersuchung auf Schadstoffe, Schadstoffarbeiten und Entsorgung als getrennte Posten stehen und dass der Betrieb die geschätzten Tonnen nennt.
Was treibt den Preis einer Entkernung?
- Schadstoffe: Asbest, alte Mineralwolle, PCB und PAK brauchen Schutzmaßnahmen und eine eigene Entsorgung. Untersuchung und Schutzmaßnahmen zählen nach Angaben der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft als besondere Leistungen, also als eigene Posten.
- Entsorgung: Schadstoffhaltiger Abfall kostet je Tonne meist mehr als Baumischabfall. In der Tabelle sind es 365,20 bis 452,10 Euro gegenüber 220 Euro, nur Asbestzementplatten liegen mit 194,30 Euro darunter.
- Trennung des Abfalls: Ab 10 Kubikmetern Abfall müssen zehn Sorten getrennt gesammelt und belegt werden.
- Statik und Genehmigung: Bescheinigungen von Fachleuten über Standsicherheit und Brandschutz und gegebenenfalls eine Baugenehmigung.
- Denkmalschutz: Eine zusätzliche Genehmigung der Denkmalbehörde.
- Alter des Gebäudes: Asbest wurde vor allem in den 1960er und 1970er Jahren verbaut, in jüngeren Gebäuden ist er seltener.
- Arbeitszeit: Ein Helfer kostete im Stundenlohn 32 Euro, ein Spezialfacharbeiter 37,73 Euro.
Können Sie die Arbeitskosten von der Steuer absetzen?
Wer in seinem eigenen Haushalt Handwerker beauftragt, kann 20 Prozent der Arbeitskosten von der Steuer abziehen, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Nur die Arbeitskosten zählen, Material nicht.
Das Bundesfinanzministerium führt in seiner Liste die Asbestsanierung und Arbeiten an Innen- und Außenwänden als begünstigt auf. Der Abriss eines baufälligen Gebäudes mit anschließendem Neubau zählt nicht. Die Entkernung nennt die Liste nicht ausdrücklich. Können Sie die Kosten als Betrieb oder als Vermieter ohnehin steuerlich geltend machen, gibt es diese Ermäßigung nicht. Fragen Sie vor dem Auftrag Ihre Steuerberatung.
Häufige Fragen
Was kostet eine Entkernung je Quadratmeter?
Für die Entkernung gibt es keinen belegten Preis je Quadratmeter. Die Universität Wuppertal fand für ganze Gebäude keine solchen Werte und nennt nur Einzelpreise. Ein Beispiel sind 220 Euro je Tonne für die Entsorgung von Baumischabfall in Angeboten der Jahre 2016 bis 2021. Den Preis für Ihr Gebäude nennt nur ein Angebot nach einer Besichtigung.
Braucht eine Entkernung eine Baugenehmigung?
Das hängt vom Bundesland und vom Gebäude ab. In Nordrhein-Westfalen dürfen nichttragende Wände ohne Genehmigungsverfahren raus, wenn eine Fachperson mit Bauvorlageberechtigung Statik und Brandschutz bestätigt. Tragende Teile dürfen dort nur in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 ohne Genehmigung geändert werden. Bei Denkmalschutz kommt eine weitere Genehmigung dazu.
Wann muss ich vor einer Entkernung auf Asbest prüfen lassen?
Vor einer Entkernung müssen Sie auf Asbest achten, wenn der Bau des Gebäudes vor dem 31. Oktober 1993 begann, denn dann muss mit Asbest gerechnet werden. Sie teilen dem Betrieb schriftlich mit, was Sie über das Gebäude wissen. Reicht das nicht, muss der Betrieb das Gebäude untersuchen lassen, und diese Untersuchung ist ein eigener Posten im Angebot.
Was ist der Unterschied zwischen Entkernung und Entrümpelung?
Eine Entrümpelung leert ein Gebäude von Möbeln und Hausrat, eine Entkernung baut Technik, nichttragende Wände, Türen, Decken und Böden aus. Die Entrümpelung kommt zuerst, denn die Entkernung beginnt in einem leeren Gebäude.
Wer meldet Asbestarbeiten bei einer Entkernung an?
Der ausführende Betrieb meldet Asbestarbeiten spätestens eine Woche vor Beginn bei der zuständigen Behörde. Als Auftraggeber geben Sie ihm vorher schriftlich alle Angaben zu Baujahr und möglichen Schadstoffen. Das gilt auch für Privatpersonen.